Aumento del arriendo

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El aumento del arriendo de un local o una casa puede variar, sin embargo, debes considerar cuándo es legal y cuándo no. ¿Por qué decimos esto? Muchas veces los dueños de las viviendas incrementan el canon de arrendamiento sin el consentimiento del arrendatario; esto es ilegal.

Aumento del arriendo para el 2022

El aumento permitido para el arriendo en el año 2022 es de 5.62%, por ejemplo, si se paga un arriendo equivalente a $1.000.000 en el 2021, para el año 2022 podrá aumentar hasta máximo $1.056.200. Este aumento máximo corresponde al IPC que registró en el DANE, que a su vez equivale a la inflación para el año correspondiente.

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Leyes que influyen en el arrendamiento

En los siguientes párrafos conocerás todas las leyes en Colombia que involucran el arrendamiento de activos:

  1. El código de comercio. En los artículos del 518 al 524, mejor conocidos como las reglas del arrendamiento de locales comerciales, no se declara que la Ley regula el canon de arrendamiento. Y mucho menos su incremento. Solo destaca las normas básicas respecto al arrendamiento de locales comerciales.
  2. El código civil. Se encarga de trabajar las partes no reguladas de manera particular por el código de comercio. Tampoco declara nada sobre el incremento del canon de arrendamiento en Colombia, por lo que se puede considerar un “tema huérfano.”
  3. Y la ley 820 de 2003. Se considera la ley más completa en lo que respecta al arrendamiento y su incremento, pero no está enfocado a los locales comerciales, sino a las viviendas urbanas. Declara cuál es el límite máximo al aumentar el canon.

Contratos de aumento del arrendamiento en locales comerciales

Considerando que la ley no regula el monto, el instante, o la forma en que se debe aumentar el arriendo de un local comercial, debes optar por un contrato. De esta forma tendrás la certeza y las bases legales. El contrato de arrendamiento permite al arrendatario emplear un activo (su propiedad) a cambio de un flujo de caja mensual y aumentar éste de forma graduar sin quejas, angustias, o discusiones legales. Se convierte en la mejor forma de evitar problemas durante el arrendamiento de una propiedad, ya que podrás fijar:

  • El porcentaje que se incrementará
  • Y el momento, con fecha y hora exacta

Por supuesto, esto no lo puedes realizar a conveniencia propia, sino que necesitas el consentimiento de tu contraparte para validar el contrato. Ustedes deben discutir el porcentaje que se incrementará al canon y el día a partir del cual se comenzará a sumar. Esto debe efectuarse con un lenguaje simple, claro, y poco confuso.

¿Por qué es importante la regulación judicial?

Los contratos son empleados para pactar el aumento del canon de arrendamiento y tiene que llevar la firma de los involucrado, así que no habrá consecuencias legales a futuro. Sin embargo, esto se aplica solo para el arrendatario, considerando que durante el primer contrato se pacta un precio, pero al terminarse, en su renovación, el arrendador es capaz de exigir un precio mayor.

Es un problema para ellos porque, en muchas ocasiones, el arrendado no está de acuerdo, y es capaz de aplicar el artículo 519 del código de comercio: “todas las diferencias que surgen entre alguna de las dos partes durante la renovación del contrato de arrendamiento se determinaran de manera verbal, con intención de peritos.”

Teniéndolo en cuenta, el arrendatario puede imponer una demanda civil conocida como “proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial.” Aquí el juez se hará responsable de regular el aumento del canon, valorando las razones del demandante y las pruebas que se desglosen durante el proceso.

¿Qué debes hacer cuando no se pacta el aumento?

Ambos deben cumplir con lo que dice el contrato durante el tiempo y bajo las condiciones que se hayan aclarado. Si tu documento carece de una sección que especifique este tema, sería “huérfano,” y el arrendatario estaría libre de pagar un incremento en el canon de arrendamiento. La única salida para el arrendador es recurrir a los procesos de regulación de canon, obligando al arrendatario a pagar sus incrementos. Todo esto se lleva a cabo de forma judicial. Dichos procesos suelen ser costosos en tiempo y en dinero; para evitarlos recomendamos pactar el aumento del arriendo desde antes.

Recomendaciones para pactar el aumento del arriendo

Cuando quieres fijar por contrato el incremento del arriendo, es necesario que tengas en cuenta la inflación de la moneda, seas arrendador o arrendatario. ¿Por qué decimos esto? El inmueble se sobrevalorará o desvalorizará. Puede que no tengas demasiados inconvenientes si tienes un contrato a corto plazo, pero sí te afectará en contratos de mediano y largo plazo.

Por ejemplo, para el arrendador no es ideal cobrar un incremento porcentual fijo cada año, digamos un 5% anual, ¿cuál es la razón? Si la inflación alcanza un 30% anual perdería una enorme suma de efectivo solo porque el incremento no alcanzaría para cubrir el efecto de la inflación. Estaría ganado el arrendado, al pagar un local a bajo costo. Esta es la razón por la cual te recomendamos evaluar bien la situación, dejar todo por escrito, y con abogados en medio. Al final, si notas que vas a perder dinero, podrás evitarte un gran dolor de cabeza.

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